环球今头条！解码新城控股，行业变局下的进化论

来源：大雪财经 2023-04-12 16:38:17

“骆驼精神一直伴随新城的每一步，我相信，风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方”。

2022年财报业绩说明会上，新城控股的董事长王晓松再一次将公司比作骆驼，用骆驼精神“自我打气”。

(资料图)

过去一年，房地产市场并不平静，债务违约、净利润大幅亏损成为了市场常听到的消息。行业动荡的情况下，房企洗牌开始了，谁将通往下一站？考验着房企的经营能力。

新城控股2022年年报显示，公司全年实现营收1154.57亿元，净利润13.94亿元。“风浪越大鱼越贵”，新城控股作为一家民营房企，在行业普遍承压的情况下，交出一份盈利的成绩，已属来之不易。

更加难能可贵的是，新城控股守住了安全经营底线，保障现金流安全，经营性现金流连续5年为正。

同时，公司持续降杠杆，提升财务安全边际，保证了债务0违约，向市场展现了公司良好的信用，赢得资本市场信任，融资端不断取得突破。

当下，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段。行业有一个共识，单纯依靠住宅开发以求增长的时代已经过去了，行业进入新的发展时期，房企需要进化，即从单一比拼规模到规模、经营、服务并举。

在变局下，新城控股有自己的进化论：坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，稳住了基本盘，穿越行业周期。特别是商业方面，新城控股营收突破百亿，保持高毛利，提供了稳定的现金流利润，让企业更有底气。

挑战面前稳得住，机会面前才能抓得住。

中指研究院发布的数据显示，其监测的全国重点100座城市，一季度销售面积同比增长近两成，房地产行业复苏趋势较明显。在行业复苏之下，坚持双轮驱动战略，商业精进的新城控股，拿到了打开下半场发展之门的钥匙。

稳健的试金石：财务安全与融资突破

象棋中有句古谚语：“临杀勿急，稳中取胜”，强调下棋在关键时，不要贪图快招，要稳中进取。

商业如同棋局。房地产行业大浪淘沙，作为示范房企，新城控股过去一年展现了较为稳健的一面，营业收入实现1155亿元，归母净利润约14亿元，继续保持盈利，在民营房企甚至整个行业中都是比较难得的。

新城控股能够稳健经营，离不开自身恪守财务安全底线和融资上积极突破进取。

现金流是企业的血液。2022年，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额达145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。2022年，公司整体平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

良好的现金流之下，为企业进一步优化债务结构提供了基础保障。

2022年全年，新城控股继续压降有息负债。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位；合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，比上半年末压降30.82亿元。

债务结构优化不仅体现在债务存量端的下降，还体现在还款端的积极偿付。

新城控股提前梳理债务情况，合理安排资金，根据债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务提前或到期偿付。

年报数据显示，新城控股筹资活动现金流净流出384.95亿元，比2021年流出增加，说明过去一年公司在积极偿还债务。2022年全年，新城控股共偿还境内外公开市场债券127.91亿元，实现债务0违约，向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心。

良好的现金流，债务机构持续优化，积极偿还到期债务，构筑了新城控股财务安全底线，同时也让企业得到资本市场的信任，在融资端实现突破。

2022年下半年开始，国家针对房企的金融扶持政策不断出台，优质的房企融资环境得到改善。

作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股在2022年5月、9月、12月成功发行3笔中票，累计在境内融资40亿元。

2022年11月17日，新城控股披露交易商协会已受理公司150亿元储架式注册发行，多家金融机构表示支持，这成为新城控股2022年度最大规模的一单融资，也为后期境内中票融资打开了大门。

境内方面融资突破，境外融资也有进展。新城控股2022年6月通过香港上市平台新城发展子公司发行1亿美元优先绿色票据。这是彼时地产行业首笔无增信措施的美元债，体现出资本市场对新城控股的认可。

此外，2023年3月，新城控股还宣布了80亿元的定增预案，用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。

可以看出，新城控股通过中票、境外融资等多种方式，构建起了畅通且多元化的融资渠道，保障了财务安全、粮草充足。

财务安全与融资突破，成为新城控股稳健的试金石，让企业更具韧性。而有韧性的房企在应对市场不确定性时更加游刃有余。

双轮驱动，商业是迈向新发展的钥匙

房企行业近年来有一个共识：房地产行业到下半场了，谁能够顺利进入下半场，谁才可能长期稳健地发展。

过去，“高负债、高杠杆、高周转”的“旧三高”经营模式在下半场，已经难以为继。下半场发展的逻辑是恪守安全底线，坚守产品质量底线，用长期主义理念创新经营模式。过去比拼规模速度，已经变为比拼经营、质量与服务。

作为去年盈利的房企，新城控股之所以可以平稳地进入房地产下半场，除了自身财务基本盘安全外，还有其长期坚守的“双轮驱动”战略。

新城控股的“双轮驱动”指的就是“住宅+商业”。

“双轮驱动”的优势在于，相比纯商业运营房企，新城控股具有较高的项目操盘与资金回笼能力；而相比于纯住宅开发房企，在商业地产规模与经营具有一定优势情况下，能够持续创造稳定的现金流助力企业穿越周期。

2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。在整体市场不佳的情况下，新城控股聚焦“有回款的销售，有归集的销售”，回款金额达1329亿元，回款率达115%，位居行业前列，展示了住宅开发压舱石的作用。

同时，新城控股积极响应“保交楼、稳民生”要求，全年交付13.1万套物业，展现了优质房企的担当。

商业方面，2022年，新城控股商业运营收入首次突破百亿大关，达到100.06亿元，同比增长15.82%。公司的物业出租及管理业务毛利率达72.6%，进一步拉高了整体毛利水平。

观察近年年报发现，从2021年开始，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出。2022年，该比例达到了1.64倍。说明了商业成为了公司第二增长极，给公司带来了稳定的现金流。

值得注意的是，如果说双轮驱动战略助力新城控股平稳进入下半场，那么商业上的精进，则是新城控股在下半场迈向新发展的钥匙。

新城控股在商业版图上的布局是吾悦广场。年报数据显示，2022年末，新城控股在全国140个城市布局了194座吾悦广场。

吾悦广场是新城控股的优质资产，优质不仅体现在可以提供稳定的现金流收入，更重要地是它还可以为融资提供保障。

据了解，优质的经营性物业不仅受到金融机构青睐，可以较容易的获得抵押贷款，而且经营性物业贷期限更长，成本也较低。

此外，面向下半场，商业运营业务也是新城控股打开想象的关键。

3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，通知中提及，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

未来如果这一相关政策落地，对于经营商业地产的房企来说是大利好。房企在“投融建管退”五个方面可以形成一个闭环，对于房企的物业经营是保值的提升。

在业绩说明会上，新城控股管理层亦表示，“发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs这件事情做成。”

东吴证券的研报指出，随着公司计提重资产，轻装上阵，叠加今年房地产市场的持续复苏，新城控股住宅开发业务未来有望企稳；而公司高毛利的商业运营业务发展稳健，对公司业绩将形成支撑。

手中有粮，心中不慌。财务底线安全的新城控股，手握优质资产，在行业调整时，能够游刃有余穿越周期，当行业复苏上升时，未来或将有更大的发展空间。

内容来源：德林社

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