王石、冯仑最新演讲，关于房地产的研判都在这里

来源：冯仑风马牛 2023-08-11 15:32:55

房地产行业是典型的周期性行业，与此前的房地产下行周期相比，本轮下行周期房地产市场供求关系发生深刻变化，面临着诸多前所未有的压力以及叠加效应。

2023年7月30日，上海高金金融研究院民营经济研究中心、高净值研究院7月大咖课程开课，王石、冯仑等导师就地产未来走势、政策解读、房地产科技、碳中和、探寻变局中的新机遇等方面的话题分享了自己的观察。把两位导师的演讲要点分享给大家。

王石：谁早准备、早动手，那就是谁的市场

(资料图片)

不乐观哪有机会？

尽管民营企业家和原来相比有些差距，但在全球一体化下，不仅是在中国而是整个全球上，中国民营企业没有道理不扮演一个积极的角色。

从全球化来看，中国民营企业发展的全球化才刚刚开始。

你不乐观，哪有你的机会？悲观有悲观的做法，乐观有乐观的做法。

现在民营企业的不自在和委屈，与预期的不大一样，因为现在还处于调整阶段，这是可以理解的。

我为什么乐观？

改革开放40年了，我评价下对未来怎么看？我变了，从不确定变成谨慎的乐观。也就是说，在其他社会人士对未来充满了憧憬和希望的前40年，我对未来的态度是不确定的；但真正处于这种巨变当中、大家都很悲观的时候，反而我态度改了，认为要谨慎的乐观。

第一，首先一定要谨慎，在中国企业要做大，首先要解决安全性问题；其次要解决规模化问题。

第二，中国已经是世界第二大经济体，别的我不敢说，至少未来几年会成为世界第一大消费国，大家可不要忽略这个因素。

如果是之前我们代工生产、来料加工、挂牌生产，但改革开放40年，我们的人才培养、科研团队、消费市场，完全具备打自己品牌的能力，在中国市场打通了那就是世界的。

讲个微妙的变化，之前日本很多企业在中国生产，但相当部分要到国外去销售，因为中国还不具备那个消费能力，可一个马桶垫就逆转了，在中国生产但不销售的马桶垫，中国游客在日本给买脱销了，这就是中国的市场变化。你说作为民营企业家有没有理由悲观？没有的。

地产行业的流动性问题

我虽然退休了，但万科的情况和中国房地产的现状还是了解的。最近重磅发布了《促进民营经济31条》，更多的是在民营经济领域，让他们坚定发展信心，也是中国经济的需要。

这一轮调整仍在持续。

我想说第一，房地产走到今天这样大的调整趋势是没有变的，刚才讲长期主义，现在到了调整期，这当中暴雷一家、两家甚至三家企业也是避免不了的。和曾经日本发生房地产泡沫破裂的情况相比，中国市场有以下几个特点：

一是中国房地产市场比日本要大得多；二是房地产出现问题后，中国政府非常迅速地出手，各个省份都出台了「保交楼」相关政策，这也是必要且符合中国国情的。这一轮中国房地产的调整仍在进程中、还没有完成，但房地产是非常有希望的，在中国经济中扮演的角色是毫无疑问的。

如果这点都没有，我那谨慎的乐观哪来的？

所以首先解决还是信心问题，信心在房地产行业来讲，就是资金流动问题。房地产本身具有金融属性，占有大量的资金，不仅仅是消费者，开发者也是一样的。

而未交付的存量问题，我个人认为，只要政策到位，这应该是可以解决的。中国房地产整个转型中，从积极的角度来看，尤其碳中和经济时代，带来的机会将非常多。

谁早准备、早动手，那就是谁的市场

到底房地产会有什么趋势变化？我现在在打造碳中和社区，打造什么呢？

1、面对面才能产生化学反应

比如，第一，整个办公楼要打造更多的运动场所，让上班的职员不仅仅是工作，想健身不用再跑到健身房，在这个办公楼里就给你提供了；第二，还要建幼儿园，不是作为盈利模式，哪怕团队当中只有一个人有小孩，也鼓励你带着小孩来上班；第三，还得有宠物寄养所，你不仅可以带着小孩来上班，很多都不结婚、把宠物当亲人的员工，可以把毛孩子带过来，这是个未来的趋势。

现在没人去办公室办公，疫情只是加大了居家办公的范围，而现存的数字化工具，一定要让办公楼的功能和概念完全不一样。如果不进行改变，你办公楼一定是空的，甚至员工都不知道怎么来管理他们。

中国改革开放快45年了，在大城市建了多少这样办公楼，既然居家办公能解决问题，为什么一定要让他到办公室来呢？因为我们是碳基生物，不是硅基生物和机器人，只有面对面才能起化学反应，产生激情、碰撞和灵光一现。

2、我的碳中和社区探索

真正的演变在中国，为什么呢？我们工业化时代的福利系统都没完善，本身就在缺课、补课，所以写字楼系统一定要补上。我现在改造的碳中和社区，以深圳大梅沙中心16万㎡为中心，圈了3.2平方公里，2万人生活、工作、办公的场所，有写字楼、酒店、村庄等，在这里打造未来的碳中和社区。

重要的一点是，通过各种设计完全打破原来的界限，让整个社会环境的更多人员交往、融合。显然在社区开放方面，美国是走得比较领先的，至少在911以前，五角大楼我是去过的，而且FBI联邦调查局、伊利诺伊州政府是透明对外开放的、供人参观的。

碳中和社区不是个旅游参观项目，但一定是开放交往。房地产如何跨行业结合起来？未来这个市场可以说是不可想象的。

举个例子，碳中和社区就要搞微电网、搞碳汇资产、搞区块链、搞光伏、搞储能、搞风能，我从2020年10月开始创业，就是在搞这些资源整合，面对整个城市更新，房地产扮演的角色是出乎预料的，谁早做准备、谁早动手，那就是谁的市场。

冯仑：新地产和旧地产，区别在科技创新

后开发时代：减速、减价、减量

很多人都觉得，房地产最近似乎不是特别乐观。现在行业开会人很少，都不愿意来，反而是行业外的人会来很多，都在探听房价怎么样了，还会不会跌，能不能买？大家都没心情开会，似乎说明情况是不太好，但是我对房地产行业的看法是乐观的。为什么乐观呢？

1、蜜月很短，日子很长

从行业发展的一般规律来看，房地产从2018年以后已经进入到减速、减价、减量的时代，我们认为房地产的开发时代结束，进入后开发时代。所以当时大家会看到，万科说「活下去」，还有一些企业退出原有的高杠杆、高增长的模式。

关注和提出相应判断的企业开始减速、减价、减量，这些企业今天都活着。还有部分企业，「把蜜月当日子过」，但是蜜月很短，日子很长，最后这日子也彻底崩溃了。

而从全球的经验来看，以下指标出现时，以住宅开发为主的房地产就要转型。这些指标包括：人均GDP超过1万美金、城市化率达到60%、人均住房建筑面积超过50平米、人口增量趋近于0、基础设施的空间布局完成。从这个经验来看，我们的住宅也一定会进入减价、减速、减量的时代。

2、过了青春期就不长个了

住宅领域的减价、减速、减量要减到什么程度呢？可能90%的住宅开发公司都要死掉。中国周边的发达市场和欧美的发达市场都是这样。我们无非是早早地去观察、去访问、去学习，知道了这个事而已。

打个比方。家长通常会有个心理预期，孩子到了青春期开始有性别概念，并且长个儿。等到了18-20岁，家长都不期待孩子再长个儿了。为啥？阶段过了。青春期结束以后，要长智商、情商，增加社会关系，谈恋爱、成家立业。

房地产也一样，刚才说这些条件一旦出现，就开始进入横着长的阶段——产品模型、产业链、服务链和商业模式，等等，都是横着长。

在住宅开发的巅峰期，全国有18万亿的商品房销售额，现在降到12万亿左右，我们预估可能大概在8-10万亿就稳住了，这相当于繁荣期的一半，所以有90%的住宅开发公司死掉很正常。

3、男人不吃饭不等于人类不吃饭

房地产还会好吗？那就要横着看了。房地产进入后开发时代之后，住宅只是其中一个产品，还有办公、商业、酒店度假、物流仓储、医疗健康、教育研发、政府物业等7大类，所以房地产并没有垮。

也就是说，男人不吃饭不等于人类不吃饭，还有女人、其他性别的人。甚至还有机器人，它还不用吃人类的粮食。

总结一下，房地产进入到后开发时代，不等于房地产行业不行了。

新地产和旧地产，区别在科技创新

最新一次的「全球房地产资本市场年会」给房地产做了重新定义，将房地产区分为旧地产和新地产。

旧地产是什么呢？跟科技关系不密切的，比如传统住宅、办公楼和购物中心等基础设施。

新地产是什么呢？物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库、专科医院+综合运营设施。

房地产行业一直在发展，并没有停滞，最终决定谁能在这个行业中做得好、发展得好，那就是科技。

1、「消灭」规划设计院

最近这一波，我们看到，房地产科技企业在蓬勃发展，而传统的开发公司大批倒下。

举个例子，深圳有一家公司，它的业务未来可能会超过所有的规划设计院。这是一家六七年前由4个90后创办的人工智能公司，国内著名的投资机构已经投了6轮。

这家公司做什么呢？过去，房地产公司做个规划，要找建筑师、规划师去画图，一个月出一版，过一个月再出一版，再修改五六次。就要好几个月的时间。

现在用人工智能来做，不到一小时完全达到所有指标要求，还将所有可能性给到公司。有点像ChatGPT，想要什么样的建筑风格，只要把关键词输进去，立即出一大堆概念图，最后再画图、报建。这样一来，所有的建筑师都快没饭吃了。

最近，这家公司接了个生意，德国要给因俄乌战争涌入的国际难民快速建设一批房产，他们完成了从设计、建造甚至运到德国组装的全流程，德国人都觉得合适。

所以说，房地产不行了吗？不是。有科技能力的4个90后，融了几个亿，做全世界的生意，今年已经实现现金流为正了。

假定说我现在跟它合作做新的房地产项目，它一定比传统的规划设计院用时短、成本低、速度快、效果好，这就是科技给盖房子这件事带来的进步。

这个公司的成功也说明了一个事实，人工智能现在是赚钱的公司，不是赔钱、烧钱的公司。

2、像造汽车一样盖房子

我们再来看另外一家做住宅科技的公司，远大。远大花了十多年，像造汽车一样盖房子，现场施工作业加上精装修，成本跟传统的施工建筑单位不相上下。但如果做超过50万平米的项目，就比传统方法要便宜1/4。

假定说你有一块地，想盖大盘，远大在流水线上给你做生产，把材料墙体、屋顶楼板，以及机电、装配、布线等等都做好，然后拉到现场装，一天装三层楼，质量远高于传统方法，价钱还有很大的竞争力。

这个项目叫「活楼」，完全跟造汽车一个原理。

科技创新还带来了许多好处。一是安全，10级地震都没事，比钢筋混凝土建筑要安全很多。二是环保可移动，如果这个区域没人了，变成鹤岗那样了，那就把这楼拆了，搬到上海重新一装就完事了。

之前开发一个小区，用传统方法要用18到22个月，用活楼这套方法5个月搞定，品质还好。如果没有科技，房地产进入不了到这样一个阶段。

3、用数字化管理楼宇

再看运营管理。现在互联网、云计算、大数据这么发达，已经出现了专门运营管理写字楼的Saas平台，一个公司能管500多栋写字楼，下载软件后从租赁管理、机电管理和整个物业的一般管理，都能完成。

这不仅节省成本和人工，而且管理很有效。还能进行租务管理，不用养一个人，两眼一抹黑天天去招租。在写字楼空置率高企时，这个工具就非常好用。

早在二三十年前，美国就有管理、租赁房屋的Saas软件，我们有个同事在美国创业，有一次我问他，最近在做什么事情？他说我在管理公寓。我说没看见团队啊，你管多少公寓，怎么管？他告诉我他用一套软件工具，雇了个助理，管理了分散的300多套公寓。

无论是改造传统商业模式，还是提升产品质量和运营效率，科技对于房地产行业都是决定性因素。

4、靠卖广告赚钱的写字楼

实际上，房地产行业可持续发展的空间非常大，科技能解决很多问题。原来1平米的地盖1平米的房子，现在有了钢结构、轻型建筑材料、高速电梯、通讯、新能源，1平米的地可以盖1千米高的房子，面积大增。所以土地是问题吗？不是。科技能够解决这个事情。

1895年，世界有了第一栋100米的高楼，现在我们盖500米以上的高楼才是挑战。科技不仅能让我们盖高楼，还能赚更多的钱。比如，上海环球金融中心的观光收入已经超过了租金，高楼有高楼的竞争优势，视觉效果好、运营服务好，每天卖观光就很赚钱。

另外LED技术、液晶拼接技术的发展，让所有楼体都变成了媒体，很多超高建筑卖广告就赚了很多钱，我们熟悉的纽约时代广场，写字楼里边不出租了，就卖那个最牛广告屏，比做写字楼出租的价钱都高。

总结

房地产行业进入到后开发时代，地产商如果不熟悉科技在空间运营、提升空间效率，以及服务模式上的应用，那你的房地产就没有竞争力。如果还停留在「找建筑公司盖个房子，然后卖掉，其它就不管了」的观念上，是赚不到钱的。

我们国家进入到科技创新大发展的时期，对品牌、专利、技术的保护和应用也越来越规范，人的资本价值以及科学家、知识的价值也越来越受重视，这对创新都是很好的机会。

如果我们回顾历史，可以说，民营企业正处在发展条件最好、连续发展时间最长的一个时期，持续创业创新发展就有了先决条件。对房地产行业来说，如果能和科技应用很好地结合，未来这个行业发展仍然有非常好的机会和前景。

主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪

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